Аренда
Аренда
— слово, происходящее от средневекового renda, renta (от лат. reddita, по-франц. rente) и означающее отдачу имущества в наем за известную ренту, наемную плату. Впоследствии под арендой стали разуметь и чистый доход, остававшийся землевладельцу за отчислением стоимости посева и необходимых хозяйственных расходов. По этому оставленному уже новейшим сельским хозяйством способу исчисления доходов А. составляла обыкновенно немного менее половины валового дохода. Как юридический термин А. употребляется в смысле найма недвижимого имущества и означает такое договорное правоотношение, в силу которого одно лицо обязывается предоставить другому в пользование известное недвижимое имущество на определенный срок и за определенное вознаграждение. Субъектами этого договорного отношения являются: с одной стороны хозяин вещи или вообще наймодавец (термин, неизвестный нашему законодательству), так как иногда отдавать имущество в аренду может и не хозяин, а другое лицо, имеющее, однако, право распоряжения пользованием имущества; с другой же стороны арендатор, носящий иногда и другие названия, как, напр., съемщик, кортомщик или содержатель. От обоих участников арендного договора требуется, конечно, правоспособность (см. это сл.) к совершению договоров (по нашему законодательству арендаторами имений, приобретенных на льготных основаниях в Западных губерниях по правилам инструкции 23 июля 1865 г., не могут быть лица польского происхождения). Предметом аренды является недвижимое имущество, причем для внутренних монастырских и церковных зданий установлено то ограничение, что они не могут быть отдаваемы в арендное содержание под торговые и трактирные заведения. А. по нашему законодательству, то есть в смысле обязательственного права, есть право срочное, но в Западн. Европе и в наших западных губерниях существует известный вид вещного права пользования под названием «наследственной аренды», или «права вечного арендного пользования», подходящий под понятие чиншевого права (см. это сл.). Определение срока в арендном договоре наш закон считает существенным условием, отсутствие коего делает договор недействительным, причем ввиду предупреждения возможности прикрытия этим договором отчуждения недвижимости (сопряженного со взносом в казну определенных пошлин) установлен максимум этого срока для письменных арендных актов, именно 12 лет. Общее это правило допускает, однако, следующие исключения: 1) частные благоприобретенные пустопорожние земли могут быть отдаваемы в арендное содержание на более продолжительные сроки, полагая до тридцати лет, когда предполагается устроить на них фабрики или заводы; изъятие это распространяется и на арендование пустопорожних земель под устройство дач в окрестностях обеих столиц, на двадцативерстном от них расстоянии; 2) условия на отдачу помещиком в аренду состоящих в его распоряжении земель, угодий и оброчных статей, а также условия о содержании удельных земель, угодий и оброчных статей могут быть заключаемы на срок не свыше тридцати шести лет; 3) при отдаче общественных башкирских земель в кортому (см. это сл.) под устройство заводов, фабрик или вообще промышленных заведений, требующих затраты значительного капитала, срок кортомы может быть продолжен до семидесяти лет; 4) в пределах Ялтинского уезда Таврической губ. разрешается отдавать в аренду частные недвижимые имущества на сроки до девяноста лет; 5) министру государственных имуществ предоставлено повергать в уважительных случаях на высочайшее разрешение через комитет министров ходатайства о дозволении заключать договоры на содержание частных земель на сроки, превышающие законом определенную продолжительность таких сделок, с целью разработки минеральных богатств; 6) имения, пожалованные в западных губерниях на правах майоратов, не могут быть отдаваемы в аренду более как на шесть лет; 7) срок на отдачу опекунами в арендное содержание помещичьих имений малолетних ограничивается достижением последними семнадцатилетнего возраста, отдача же этих имений на более продолжительные сроки возможна лишь с разрешения Правительствующего Сената и 8) договор об отдаче в арендное содержание недвижимого имущества, заключенный пожизненным владельцем (см. это сл.) без согласия собственника или заступающего его лица (причем срок, на который опекун вправе дать согласие на отдачу в аренду пожизненным владельцем имения малолетнего, ограничен достижением собственником семнадцатилетнего возраста), обязателен для собственника в продолжение трех лет, считая с того дня, в который окончился последний истекший при существовании пожизненного владения арендный год, если условленный срок найма не истечет ранее окончания трехлетия и если арендное владение нанимателя действительно началось прежде смерти пожизненного владельца. Вышеуказанные положения, относящиеся к продлению общеустановленного срока арендования помещичьих имений, не действуют в западных губерниях при отдаче в арендное содержание лицам польского происхождения угодий, входящих в состав городов и местечек и расположенных вне их, но в случае устройства этими арендаторами имений в тех губерниях фабрики или завода допускается заключение или продление арендного контракта на срок до тридцати лет, с тем, что если в течение первых двенадцати лет фабрика или завод не будут устроены, то договор утрачивает свою силу (Прилож. к ст. 1691 (прим. 2) Х т., 1 ч. Св. Зак. Гр., Высочайшее повеление 10 декабря 1865 года и 27 декабря 18 8 4 года).
Вознаграждение за арендное пользование есть также существенное условие этого договора; его размер определяется по соглашению контрагентов и может состоять или в деньгах, или же в ином эквиваленте, напр. при сдаче земель под устройство каких-либо хозяйственных заведений или, по выражению нашего закона, «из выстройки» особого вознаграждения не полагается, так как по истечении арендного срока к хозяину земли переходят в виде вознаграждения выстроенные заведения; или же при договоре «исполу» вознаграждение заключается в известной доле (обыкновенно ½) произведений земли (см. Половник).
Что касается формы совершения арендных контрактов, то по общему правилу требуется письменное и притом явочное (см. это сл.) заключение договоров, но и словесный договор имеет силу, если между контрагентами нет спора о действительности и силе постановленных в нем условий. Письменная форма обязательно требуется в следующих случаях: когда арендная плата выговаривается более чем за год вперед, причем акт должен быть засвидетельствован у крепостных дел, то есть нотариальным порядком (см. это сл.), с наложением на имение по количеству взятой вперед суммы запрещения в обеспечение арендатора; при отдаче в арендное содержание помещичьих имений запрещение по случаю отдачи имения в аренду налагается не иначе, как по требованию участвующих в арендном договоре сторон, и, наконец, арендование евреями оброчных статей и других хозяйственных заведений, как казенных, так и владельческих, допускается не иначе, как по формальным контрактам. Арендный контракт должен заключать в себе определение предмета, срока и цены аренды, причем допускаются всякие другие, законам не противные, произвольные условия, и быть подписанным обеими договаривающимися сторонами или их поверенными. Казенные имения и оброчные статьи, принадлежащие казне, отдаются от нее в содержание по особенным правилам, в уставах об них подробно изложенным (см. Казенные земли); кроме того, известные особенности при заключении арендных договоров установлены нашим законодательством, между прочим, относительно:
1) отдачи в содержание крестьянам оброчных статей, принадлежащих Уделам (см. это сл.); здесь дозволяется в известных случаях принимать от крестьян в обеспечение вместо залогов (см. это сл.) мирские ручательства (см. это сл.);
2) сдачи принадлежащих городам, в коих не введено городовое положение, оброчных статей, каковые могут быть отдаваемы с публичных торгов (см. это сл.) с утверждением губернатора (до 10000 руб.), министра внутренних дел (до 30000 руб.) и Правительствующего Сената (свыше 30000 р.);
3) арендования войсковых и станичных земель и оброчных статей в казачьих войсках;
4) отдачи в аренду недвижимых имений, принадлежащих архиерейским домам, монастырям и церквам, причем консистория входит в подробное соображение предполагаемой отдачи в арендное содержание, обозревает выгоду и законность условий контракта и представляет свое заключение епархиальному архиерею;
5) отдачи башкирских земель и угодий в кортому (см. Башкиры) и
6) арендования имуществ сельских обществ и заключения крестьянами арендных контрактов.
Что касается первого случая, то здесь необходимо заметить, что мирские имущества могут быть отдаваемы в аренду лишь по мирским приговорам, постановленным большинством голосов домохозяев, имеющих право голоса на сельском сходе; если же имущество составляет собственность нескольких сельских обществ, то на сдачу его в аренду необходимо согласие всех сельских обществ, выраженное в форме законно постановленных каждым из них приговоров, а не по приговору соединенного схода разных сельских обществ; отдельные же крестьяне не могут отдавать в аренду свои участки общинного полевого надела без согласия на то со стороны общества; договоры же на арендование крестьянами временнообязанными (см. это сл.) и собственниками земель у помещиков между собою и у посторонних лиц на сроки не свыше трех лет — на всякую сумму, а на большие сроки, именно от 3 до 12 лет, — на сумму не свыше 300 руб. могут быть заключаемы путем словесных условий со внесением их, по желанию договаривающихся сторон, в книгу при волостном правлении, на обязанности которого лежит и засвидетельствование письменных договоров по желанию контрагентов.
Арендный договор, как и всякая другая юридическая сделка, порождает известные юридические отношения между участниками. Арендатору принадлежит:
- 1) право пользования арендным имуществом в течение всего договорного срока в том размере, как условлено по договору;
- 2) право на произведения земли, если не условлено иначе;
- 3) право перенайма (см. это сл., sublocatio), если оно не отнято у арендатора по договору, и
- 4) право требовать исполнения наймодавцем всех включенных в договор закону не противных условий.
Наймодавцу же принадлежит:
- 1) право требовать арендную условленную плату в определенный срок; если срок платежа не определен по договору, то, по обычаю, платеж должен быть произведен вперед;
- 2) право требовать возвращения отданного в аренду имущества по истечении срока в целости, без повреждений; за всякое повреждение, не составляющее естественного последствия пользования, арендатор должен вознаградить наймодавца, но ответственность за случайные повреждения или уничтожения имущества (casus) падает на него лишь тогда, если она точно оговорена в договоре; так, если арендатор обязался «хранить дом от пожара», он должен уплатить хозяину цену дома, если будет доказано, что он сгорел от его вины.
Прекращение арендного договора обыкновенно наступает с истечением срока, иногда, однако, по истечении срока договор этот возобновляется безмолвно, так что арендатор продолжает пользоваться имуществом, а наймодавец получает плату; такое безмолвное возобновление не обнимает собою, однако, непременно всех условий прежнего договора, напр. не касается самого срока. До наступления срока аренды прекращается по взаимному согласию сторон, а также в вышеуказанном случае отдачи в аренду имущества пожизненным владельцем без согласия собственника. По римскому и общегерманскому законодательству А. прекращается при отчуждении имущества постороннему лицу (на основании принципа: «resoluto jure concedentis, resolvitur jus concessum»), наше же законодательство, а равно прусское и французское, держатся другого начала («nemo plus juris ad alium transferre potest, quam ipse habet»), по которому арендный договор в пределах срока обязателен для каждого нового хозяина имения, а равно и для самого арендатора перед новым хозяином.
Термин аренда встречается еще в нашем законодательстве в значении особого вознаграждения, жалуемого в виде награды, в особенности за государственную службу. В прежнее время А. жаловались в казенных землях западных и остзейских губерний; с 1837 года пожалование таких земель прекращено и заменено выдачею арендных денег на определенное время (обыкновенно 12 лет). При переходе этих аренд по смерти лиц, получивших их, к членам их семейства впредь до истечения срока они считаются неотчуждаемыми и нераздельными (см. Имущество, также ст. 1691—1694, 1699—1703, 1705—1713, п. 1 ст. 1067, примеч. 1 к ст. 277 X Т. 1 ч. Св. Зак. Гр., ст. 164 Пол. о вык. II Особ. Прилож. к IX Т. Св. Зак. о сост.).
- В статье воспроизведен материал из Большого энциклопедического словаря Брокгауза и Ефрона.
Аренда, договор, по к-рому одна сторона за известную периодическую плату обязуется предоставить другой во временное пользование определенное имущество для личного пользования или хозяйственной эксплоатации, причем другая сторона обязывается по истечении срока аренды возвратить или имущество в том же состоянии или его эквивалент — разнозначащую ему ценность. Аренда в народном хозяйстве имеет главным образом значение как наем недвижимости.
- В статье воспроизведен текст из Малой советской энциклопедии.
